После практически полного отсутствия в разгар кризиса ипотечного кредитование оно медленно, но планомерно возвращается на рынок недвижимости. Согласно сообщениям отечественных экспертов, по состоянию на начало ноября текущего года около 40% крупнейших украинских банков (из числа ТОП-50) предлагают программы по кредитованию покупки жилья на вторичном рынке. Несмотря на то, что ставки по ипотеке на вторичном рынке остаются достаточно высокими, они не сравнимы с предложениями банков относительно кредитования новостроек.
Общей тенденцией ипотечных кредитов на новостройки с начала года является медленное снижение средних эффективных ставок в национальной валюте, а также некоторое удлинение сроков кредитования. Конечно, речь не идет о возвращении к докризисным показателям, но можно отметить увеличение сроков кредитования на первичном рынке жилья (до 15 лет), а средняя ставка ипотечного кредита на новостройки в крупных украинских банках находится на уровне 22.23% годовых в гривне.
Таким образом, застройщики, заинтересованные в притоке денежных средств, в сотрудничестве с банками разрабатывают различные программы, направленные на привлечение финансов потенциальных покупателей жилья.
Одним из так называемых «антикризисных» предложений, появившимся на рынке недвижимости весной нынешнего года, явился ипотечный кредит на покупку новостройки, который выдается под залог имеющегося вторичного жилья. Отличие подобного кредита от нецелевого займа под залог вторичной недвижимости с выдачей наличными состоит в уменьшенном сроке кредитования (15 лет против 20 лет при нецелевом займе), а также особенностях его оформления. Так, для оформления такого кредита на приобретение жилья в новостройке под залог вторичной недвижимости банк может потребовать от заемщика подтверждения приобретения последним квартиры на первичном рынке, например, в виде копии договора участия в фонде финансирования строительства, документа, подтверждающего передачу заемщиком средств и закрепление за ним определенного объекта инвестирования. Такой кредит обойдется заемщику недешево: с учетом средств, необходимых для покрытия всех платежей и банковских комиссий, ставка может достигать 30% годовых в гривне. Основным же риском для покупателя при оформлении подобного займа является реальная возможность оказаться «меж двух стульев» – лишиться как имеющейся, так и новой квартиры в случае невозможности осуществления выплат по каким-либо причинам.
Еще одним нововведением на рынке ипотечного кредитования новостроек в текущем году стало требование банков, чтобы заемщики оплачивали немалую часть стоимости квартиры наличными в момент оформления кредита. С этой точки зрения наиболее значительный по размерам начальный платеж необходим в случае оформления займа на покупку строящегося жилья без указания конкретного строящегося объекта недвижимости, где авансовый платеж составляет не менее 50% и ставки находятся на уровне 27-31% годовых в гривне. Размер авансового платежа в случае оформления ипотечного кредита с указанием конкретного строящегося объекта составляет уже 30%, а размер ставки находится в пределах 19-29% годовых в национальной валюте.
Следующим вариантом активного привлечения потенциальных покупателей могут служить высоко рисковые, по мнению экспертов, предложения по оформлению выплат по новостройке в рассрочку либо в виде так называемого финансового лизинга жилья (аренды с правом последующего выкупа), при этом не подразумевается участие какого-либо банка. В этих случаях застройщиком могут быть существенно увеличены возможные сроки оплаты недвижимости (до 30 лет), кроме того, условия оформления для покупателя будут значительно проще. Существенным недостатком подобных предложений является недостаточная степень готовности объектов: с подобными предложениями чаще всего выступают застройщики, степень готовности объектов которых находится на отметке ниже 50%. Кроме того, в современной ситуации на рынке недвижимости у покупателя нет гарантий, что объект недвижимости будет сдан вовремя или в близкой перспективе. В случае заключения договора финансового лизинга на покупателя ложатся риски, связанные с сохранением за арендодателем права в законном порядке распоряжаться объектом лизинга до момента полной оплаты всех указанных в договоре платежей.
К вариантам со сниженным риском для покупателя эксперты относят покупку новостройки у установленного банком застройщика: в этом случае покупателю предоставляется возможность сэкономить на размерах ставки (от 18% годовых в гривне) и получить возможность более длительных сроков выплат (до 20 лет). В подобном случае банк, выступая управителем ФФС, жестко контролирует процесс строительства дома, отслеживая и сводя к минимуму нецелевые траты застройщика. Однако даже в этом случае эксперты не относят данный вид ипотечного кредитования к безопасным кредитам, учитывая невозможность спрогнозировать действия банка и застройщика в случае возникновения форс-мажорных ситуаций в сложных экономических условиях.
Как вам статья?
